Todos estão sofrendo os reflexos da pandemia do coronavírus. Porém, muitas dúvidas podem atingir centenas de milhares de locatários, que terão que pagar o aluguel mesmo sem poder exercer sua atividade econômica.
Os contratos de locação poderão sofrer os reflexos da pandemia do coronavírus? Há alguma solução jurídica para o caso?
Assim como são necessárias as medidas restritivas para combater a pandemia (típica hipótese de caso fortuito/força maior), são passíveis de revisões os contratos de locação (para assegurar o equilíbrio econômico-financeiro).
Porém, cada caso concreto deverá ser individualmente analisado, uma vez que pandemia não é sinônimo de desequilíbrio econômico-financeiro.
Mesmo assim, destacamos alguns pontos que devem ser observados:
(i) verificar a existência de cláusulas contratuais que tenham regulamentado situações de caso fortuito ou força maior;
(ii) analisar a juridicidade das referidas cláusulas;
(iii) verificar se a finalidade da locação está sendo cumprida, ou seja, se há previsão do exercício de alguma atividade e se esta é efetivamente a exercida;
(iv) analisar os impactos financeiros sofridos pelo locatário e o nexo de causalidade destes e a pandemia;
(v) analisar a extensão dos efeitos decorrentes do nexo de causalidade, isto é, sua limitação temporal ao período indicado pelo poder público ou outro maior;
(vi) sem prejuízo de outros pontos.
Por fim, muitos podem ter dúvidas quanto a multa contratual, caso não haja possibilidade de manter o pagamento dos alugueis. Em outros termos, a pandemia seria apta a justificar uma rescisão sem o pagamento de multa?
Em regra, não. Porém, as cláusulas contratuais devem ser analisadas para verificar a existência (ou não) de prévia regulamentação do tema. Caso não haja a referida regulamentação, fique atento para a proporcionalidade da multa em relação ao tempo restante da locação, sem prejuízo de – excepcionalmente – tentar judicialmente uma possível diminuição/exoneração.
Não se esqueça que, em tempos de crise, a autocomposição (acordo) deve ter preferência à judicialização dos casos. Portanto, devidamente orientado por profissional habilitado, as partes podem tentar solucionar o caso concreto e minimizar eventuais reflexos.
Raphael Ricci Portella
Advogado
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